CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT -CẦN MỘT SỰ THAY ĐỔI CĂN BẢN

Cũng như các loại thuế khác, Thuế sử dụng đất là một nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Đây cũng là một loại thuế quan trọng, không chỉ vì nó chiếm một tỷ lệ lớn trong cơ cấu tổng thu của ngân sách mà còn vì thuế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa là đụng đến quyền lợi của đại đa số nhân dân. Đối với ngân sách địa phương, nhất là  ở cấp quận, huyện xã, phường, đây là nguồn thu được điều tiết cao nhất và ổn định nhất. Có thể nói chính sách Thuế sử dụng đất nói chung và thuế nhà đất nói riêng những năm qua đã bộc lộ nhiều mặt bất hợp lý và cần có một sự thay đổi căn bản. Trong khuôn khổ bài viết này chúng tôi xin đi sâu vào phân tích chính sách thuế nhà đất, nhất là nhà đất ở đô thị. 

Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành

Hiện nay việc thu thuế, nộp thuế nhà đất được thực hiện căn cứ vào Pháp lệnh về Thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh  Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về Thuế Nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994. Tuy tên gọi là Pháp lệnh về Thuế nhà, đất nhưng thực ra chỉ qui định thuế đất, còn thuế nhà thì chưa thu. Thuộc diện điều chỉnh của luật này là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình. Đất sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Căn cứ tính thuế nhà, đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất của từng hạng đất tính bằng kg thóc. Hạng đất để xác định số lần số thuế sử dụng đất nông nghiệp căn cứ vào các yếu tố loại đô thị, loại đường phố, khu phố, vị trí đất. Giá tính thuế căn cứ vào giá thóc được qui định hàng năm để tính thuế được qui ra bằng tiền mặt.

Mới đọc như vậy chúng ta đã  thấy ngay về mặt hình thức, những qui định trên đây quá rắc rối, khó khăn cho công tác thu thuế, dễ bị viện dẫn tuỳ tiện không phù hợp với sự phát triển của xã hội. Đó là chưa nói đến những hệ luỵ của nó là mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm sự phát triển  và điều quan trọng chính là việc quản lý và sử dụng đất không tiết kiệm, không hiệu quả.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất. Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất thì căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Trong đó giá tính thuế được được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh qui định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm theo qui định của Luật Đất đai 2003.

Những lợi ích đem lại từ các căn cứ tính thuế mới

Qui định theo như trên đây sẽ đem lại được những vấn đề cốt yếu sau:

Thứ nhất: Về mặt hình thức, qui định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đóng hàng năm. Qui định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế. Điều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (không được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đóng thuế và thu thuế bởi đa số người dân không biết đất mình đang sử dụng  thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đóng theo Thông báo mà “ông Phường, Xã” đưa tới.

Thứ hai: Giải quyết được những bất hợp lý về trong động viên thuế  và đảm bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất. Đất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ có giá cao hơn và do đó mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác có vị trí không thuận lợi. Sự công bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đô thị hoá. Ví dụ như trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định giá là 200.000đồng/m². Nhưng sau đó, khi giải toả xong, khu đất đó được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000đồng/m². Như vậy mức thuế đóng hàng năm của khu đất đó sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm có điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng.

Thứ ba: Tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất.

Hiện nay, người ta thường nói vui: “có đất, cất đó” Tình trạng đầu cơ đất đã trở nên phổ biến. Tại các đô thị, rất nhiều người đổ xô đi mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự không có. Các đại gia, các đầu nậu cò đất cũng tranh thủ làm ăn. Giá đất lên xuống thất thường. Sốt đất, đóng băng đất trở thành đề tài bàn luận thường xuyên trên báo chí. Kéo theo đó là tình trạng đất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất không hiệu quả. Qui hoạch đô thị trở nên bát nháo; phổ biến là nhà chia lô, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nền nhà. Đất dành cho sinh hoạt công cộng, công viên, cây xanh…bị “gặm nhấm” không thương tiếc.   

Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế, theo đó tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường đối với phần diện tích đất để hoang, không sử dụng; sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật; xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội; chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo”. Đồng thời, qui định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện  tích thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.

Thứ tư: Cách  tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế; ổn định nguồn thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang còn “bỏ ngỏ”.

Chúng tôi xin mạn phép dẫn ra một con số theo cách tính “chay” đơn giản như sau: Theo kế hoạch sử dụng đất mà Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất, diện tích đất ở đô thị đến 2010 chỉ chiếm 0,03% đất tự nhiên quốc gia (tương đương 110.000ha). (dẫn theo nguồn http:/www.vietnamnet.com). Nếu bình quân giá đất đô thị là 500.000đồng/m² (rất khiêm tốn so với thực tế), với mức thuế suất 0,3% (tương đương khoảng 1.500đồng/m²/tháng) thì mỗi tháng Nhà nước sẽ thu khoảng 1500 tỷ đồng, mỗi năm là 18.000 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất ở tại đô thị; nghĩa là gấp gần 45 lần mức thu thuế nhà đất trong một năm như hiện nay. (Hiện nay số thu về thuế nhà đất hiện nay trong cả nước chỉ vào khoảng 400 tỷ đồng mỗi năm và số thu năm sau so với năm trước tăng khoảng 1%. (dẫn theo  nguồn Diễn đàn doanh nghiệp http:/www.dddn.com.vn) Đó là chưa kể đến các nguồn thu từ thuế sử dụng các loại đất khác.

Với những lợi ích như trên, thiết nghĩ Nhà nước ta cần sớm ban hành Luật Thuế sử  dụng đất với những thay đổi căn bản so với chính sách thuế Nhà đất hiện nay.